Právo v oblasti stavebních a technických závad, odpovědnost vlastníka
Co jsou to vady a jak uplatnit nárok na jejich uznání či odstranění
Definice vady či závady má několik různých úhlů pohledů a posouzení v rámci práva nebo technického názvosloví.
Vada je stav, kdy předmět či prvek, součástka či soubor věcí nefungují zcela správně tak jak byli původně vyrobeny, sestaveny nebo navrženy. Ovšem mnohdy již při tomto prvotním hodnocení dochází k zásadním rozporům, kdy se vady neposuzují s přihlédnutím na stáří a dobu užívání posuzovaných věcí. Toto samo o sobě generuje mnoho rozličných výsledků, se kterými se lze setkat jak na úrovni vnímání spotřebitele, tak ale i na úrovni odborníků, kteří se závadami posléze zabývají na úrovni technických zpráv a soudních znaleckých posouzení.
Nárok na uplatnění vady je posléze ovlivněn mnohými drobnostmi. Počínajíc tím, zda byl klient na daný problém upozorněn, jakým způsobem a jak je toto upozornění prokazatelné v čase kdy zákon ukládá ochranou dobu až na 5 let.
Kupující má právo oznámit prodávajícímu skrytou vadu nemovitosti ve lhůtě 5 let od nabytí vlastnického práva. Viz § 2129, odst. 2 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. Neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu nemovitosti ve výše uvedené lhůtě, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena.
Ovšem každá věc má v této rovině dvě různé strany hodnocení a pohledů na věc prokázání co je vada, jakým způsobem byla uplatněna a jak se vada projevuje.
Mnozí spotřebitelé, majitelé nemovitostí, kteří nemovitost prodávají nebo kupují nemají technické vzdělání na posouzení vad nebo naopak opotřebení v souladu s užíváním nemovitostí a životností materiálů, které byly na nemovitostech použity při výstavbě či rekonstrukcích. A proto u soudních sporů nejsou vykládány tyto verze závad ani ze strany soudních znalců, kteří ve většině případů posuzují již stavy, které není možné zpětně ověřit či prohlédnout.
Kdy je vada skrytá a kdy zjevná
Vada skrytá je vada, která běžným způsobem nebyla zjistitelná bez použití technického vybavení, otestování za provozu či s přihlédnutím k odborným znalostem, které vadu naznačují v rámci návazných vlastností ostatních materiálů či komponent.
Vada zjevná je vadou, která je zjistitelná pouhým pohledem s přihlédnutím na standardní opotřebení v souvislosti s typem materiálu, jeho udávanou živostností včetně jeho stáří aplikace v daným moment při užívání nebo spočívající součástí instalace.
Jako poslední v celé řadě posouzení je třeba taktéž brát v úvahu, zda posuzovaná závada má vliv na užívání části, kterou posuzujeme, nebo se spíše jedná o stav dekorativního charakteru.
Kdo je odpovědný dle zákona za vady na nemovitosti
Odpovědnou osobou ať už fyzickou či právnickou je osoba, která neposkytnula v době prodeje či pronájmu své nemovitosti protistraně dostatek informací o celkovém technickém a právním stavu ve vztahu k nemovitosti. V otázce skrytých vad pak s odpovědností na dobu 5 let.
Kdo určí a v jakém čase, že na nemovitosti jsou či byli vady
Určení vad a jejich původ v časovém období bývá nejtěžším faktem prokazování odpovědnosti za vady. Z praxe se často dozvídáme, že některé vady si jsou schopni kupující nemovitosti způsobit svým neodborným zásahem sami a posléze se pokoušejí tuto vadu „hodit“ na původního vlastníka s tím, že tato vada zde byla ještě před samotným zakoupením nemovitosti.
A právě v takových to případech je rozhodující, zda u prodeje či koupě byl zhotoven nezávislý posudek, či technická zpráva formou objektivního nálezu stavu nemovitosti se všemi zjistitelnými opotřebeními, vadami a tyto jsou předmětem přílohy kupní smlouvy.
Jak předcházet diskutabilním názorům na odpovědnost za vady
Předcházet lze těmto věcem pouze na základě správného vyhodnocení co může být posuzováno za vadu, co je stav opotřebení a jaké vady mají či nemají skutečný vliv na fungování technického stavu či provozu nemovitosti a jaké jsou pouhým dekorativním stavem, který svým způsobem nezpůsobuje na provozu žádné další újmy.
Kdo může vady posoudit a jakým způsobem
Samotné vady může posoudit technicky způsobilá osoba, která má k tomuto příslušné vzdělání nebo dostatečnou praxi v dané oblasti. V mnoha případech tak jako tak jednu věc posuzující dvě osoby nemusí mít vždy stejný názor na závažnost vady a její způsob odstranění, jelikož není vždy jen jeden způsob řešení. Naproti tomu se velice často setkáváme i s tím, že soudem určený znalec není schopen určit přesný typ vady, její rozsah a co více její hodnotu škody. Právě z těchto důvodů dáváme do popředí formu prevence před řešením následků.